住宅ローン減税とは？適用条件や手続き、注意点など解説

住宅ローン減税とは？

住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを借り入れて住宅を購入する際に、購入者の金利の負担を軽減するための制度です。

住宅ローン減税の正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。

個人が住宅ローンを利用した時に、一定の条件下で所得税が控除されます。

所得税から控除しきれない場合、翌年度の住民税からも税金が控除されます。

しかし、住民税から控除される金額には上限があります。（上限97,500円）

控除の対象は具体的に、次の二点のうち少ない金額の方です。

・所得税の住宅ローン控除可能額のうち控除仕切れなかった金額

・所得税の課税所得金額の5%

次に、住宅ローン減税の適用条件について解説します。

・住宅ローン減税の適用条件とは

住宅ローン減税制度利用には要件があります。

以下の5点が住宅ローン減税の適用条件となります。一つずつ、みていきましょう。

・借入先の制限

・自ら居住すること

・床面積が50m²以上（一部、40m²以上）であること

・中古住宅の場合、耐震性能を有していること

・借入期間や年収についても要件あり

借入先

借入先は次の6つに限られます。

・銀行

・農協、信用金庫、信用組合

・住宅金融支援機構

・地方公共団体

・各種公務員共済組合

・勤務先

例えば、親族や知人などの個人、親族の会社や自身が役員となっている企業からの借入金は住宅ローン減税の適用の対象となりませんので、注意しましょう。

自ら居住すること

　住宅ローン減税を受けられるのは、「自らが居住する場合」とされています。

住宅の引き渡し又は、工事の完了から6ヶ月以内に、減税を受けようとする者が自ら居住する必要があります。

居住の実態は住民票により確認されるため、別荘などのセカンドハウスや賃貸用の住宅は対象となりません。

床面積が50m²以上（一部、40m²以上）であること

対象となる住宅の床面積が50m²以上であることが要件です。

ただし、令和3年1月1日から令和4年12月31日までの間に入居した場合は、40m2以上が要件となります。

40m2以上50m2未満については、合計所得金額が1,000万円以下の場合、住宅ローン減税が適用されます。

床面積の測定方法は不動産登記上の床面積と同じであり、戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法です。

耐震性能を有していること（中古住宅の場合）

新築住宅は現在の建築基準法をもとに設計され、建築確認を受けています。

しかし、中古住宅の場合、建築年代によっては現在の建築基準を満たしていない場合があります。

中古住宅で住宅ローン減税を受けるためには、耐震性能を確認する必要があります。以下の条件を確認しましょう。

築年数が一定年数以下か

・耐火建築物以外の場合（木造など）：20年以内に建築された住宅であること。

・耐火建築物（鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など）：25年以内に建築された住宅であること。

現行の耐震基準に適合するか

以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合することも必要です。

・耐震基準適合証明書

・国土交通省が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの

・既存住宅性能評価書

・既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの

・既存住宅売買瑕疵保険に加入している

・住宅瑕疵担保保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険（既存住宅売買瑕疵保険）に加入している

借入期間や年収

・借入金の返済期間が10年以上であること

・合計所得金額が3000万円以下であること（3000万円を超えるとしは住宅ローン控除が利用不可）

・増改築等の場合、工事費が100万円以上であること

などが挙げられます。

リフォーム、省エネ修繕・改修の場合

増築や一定以上の修繕、模様替え、省エネ、バリアフリー改修など100万円以上の工事費の場合は、住宅ローン減税の対象となります。

ただし、省エネやバリアフリーの場合は、別のリフォーム減税の方が有利な場合がありますので、確認しましょう。

なお、住宅ローン減税は、リフォーム減税との重複利用はできません。

住宅ローン減税の対象となる増築、リフォーム工事は以下の5点になります。

・増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模の模様替えの工事

・マンションの専有部分の床、階段または、壁の過半について行う一定の修繕、模様替えの工事

・家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納屋、玄関または廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕、模様替えの工事

・一定のバリアフリー改修工事

・一定の省エネ改修工事

次に、住宅ローン減税の手続き方法について解説します。

・住宅ローン控除（減税）の手続き方法と注意点

住宅ローン減税は、入居した年の収入についての申告を行う際、つまり翌年の確定申告時に、税務署に必要書類を提出します。

なお、給与所得の場合、2年目からは勤め先にローンの残高証明書を提出することで年末調整で控除を受けられます。

・手続きの流れ

手続きの流れは以下の3点です。

1・住宅の取得

2・入居6ヶ月以内に書類の依頼や入手

3・入居の翌年の確定申告時に住宅ローン減税を申請

・必要な書類

必要書類は以下の6点です。一つずつみていきましょう。

・確定申告書

・本人確認書類の写し

・源泉徴収票

・住宅ローンの年末残高証明書

・建物・土地の登記事項証明書

・建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し

確定申告書

必要事項を記載した確定申告書が必要です。確定申告書は、国税庁のホームページからダウンロードでき、近くの税務署に直接出向いて入手できます。

本人確認書類の写し

運転免許証やパスポート、健康保険証など本人確認書類の写しを用意しましょう。

マイナンバーカードがなく通知カードのみを所有している方は通知カードのコピーも必要です。

マイナンバーカードがある場合は、本人確認書類に該当するのでマイナンバーカードのコピーのみで問題ありません。また、マイナンバーカードが記載された住民票のコピーや住民記載事項証明書で代用することも可能です。
これらの書類は、居住する市町村の役場で入手できます。

源泉徴収票

会社員などで給与所得がある場合は、源泉徴収票が必要です。

源泉徴収票は、確定申告書の給与所得欄を記載するときに必要ですが、税務署への提出は不要です。

源泉徴収票を紛失した場合は、勤務先に再発行を申請しましょう。

（特定改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書

特定増改築の住宅借入金特別控除額の計算明細書とは、住宅ローンの対象となる住宅の価格、広さ、年末残高などを記入するものです。

住宅借入金特別控除額の計算明細書へ必要事項を記入する際には、売買契約書や登記事項証明書を参考にしましょう。

住宅ローンを連帯債務にしている場合は、連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書も合わせて用意する必要があります。

どちらの書類も、国税庁のホームページでダウンロードが可能です。

住宅ローンの年末残高等証明書

年末残高等証明書は、年末時点の住宅ローンが記載された書類で、借入を行っている金融機関から送られてくる書類です。

複数の金融機関から住宅ローンの借り入れがある場合、全ての金融機関の年末残高証明書が必要です。

年末残高証明書は、自分から取得する必要はありませんが、12月末になっても届かない場合は、金融機関に早めに問い合わせをしましょう。

建物・土地の登記事項証明書

建物・土地の登記事項証明書は、法務局で取得する登記簿のことをいい、住宅を取得した年月日や面積などが記載されています。

法務局かオンラインでも申請可能です。

建物・土地の登記事項証明書は、確定申告の際に提出しなければなりません。

しかし、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書に不動産番号を記載すれば提出を省略できます。

住宅ローン減税の申請は、住宅ローンを借入れる者が個人単位で申請します。世帯単位ではないことに注意しましょう。

なお、2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅の場合、省エネ基準を満たす住宅でない場合は住宅ローン減税を受けられません。

住宅ローン減税に関するまとめ

今回は、住宅ローン減税について詳しく解説しました。

住宅ローン減税は所得税または住民税から控除され、住宅ローンの利用者が受けることができます。

対象となる住宅の条件として、床面積が50m²以上（一部は40m²以上）、自己居住が必要であり、中古住宅の場合は耐震性能が求められます。借入期間や年収にも一定の要件があります。ただし、省エネやバリアフリーの場合は、リフォーム減税が有利な場合もあるため、要検討です。

住宅ローン減税の手続きにおいて必要な書類には6点あります。

確定申告書、本人確認書類の写し、源泉徴収票、住宅ローンの年末残高証明書、建物・土地の登記事項証明書、建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し　

2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅の場合、省エネ基準を満たさないと住宅ローン減税の対象外となることに注意しましょう。

栃木ハウスでは新築住宅に関する無料相談を実施しておりますので、興味のある方はお気軽に以下のフォームよりご相談ください。